Kennisbijeenkomst ‘Gebiedstransformatie’

 Kennisbijeenkomst donderdag 12 juli 2018

‘Gebiedstransformatie’

‘Hoe krijgen overheid en markt dit samen goed voor elkaar’

 
Transformeren van gebouwen en gebieden, het is niet meer weg te denken en vaak noodzakelijk. Maar het is niet eenvoudig. Redenen om te transformeren lopen uiteen, bij transformatie staan wij voor verschillende uitdagingen ten aanzien van de mogelijkheden van een gebied of gebouw en uiteraard hebben wij ons ook te houden aan regels. Samenwerking is dus van groot belang! Door samen te werken kunnen wij succesvolle gebiedstransformaties realiseren.

Op donderdag 12 juli gaan wij dan ook op bezoek naar De Hoef in Amersfoort. Met interessante sprekers raken wij verschillende onderwerpen van transformatie aan, wij gaan op bezoek en werken samen. Samen aan de slag met de uitdagingen in dit gebied. Meld je snel aan voor de laatste bijeenkomst voor de zomer!
 

Programma


Programma
 
14.30 uur - Inloop
 
14.45 uur
Woord van Welkom (Han Bruggink  – bestuur VFMNL)
  • Welkom met introductie onderwerpen van vanmiddag
     
14:55 uur
Overall visie op gebiedstransformatie (Aart Reurink – Provincie Utrecht)
Lessons learned
Visie op de toekomst
Goede praktijkvoorbeelden (bv. Rijnhuizen in Nieuwegein) 
 
15.15 uur
De Hoef (Maud Schimmel – gemeente Amersfoort)
Visie, uitdagingen en focus op de toekomst
 
15.30 uur
Projectpresentaties (van 15 minuten) 
  • AG Nova over Plotterweg 30 (Derk Jan Huisman) 
  • De Alliantie over Lichtpenweg 6 (Merel de Jong/ Olof Olthoff) 
  • Smartertalents over Printerweg 10 (Desiree Struijk) 

16.15 uur (circa) - Korte pauze

16.30 uur (circa) - Case De Hoef 
  • Hoe houden wij gezamenlijk het gebied ook écht multifunctioneel? 
  • Met welke organisatie kunnen wij dat bewerkstelligen, zonder dat de gemeente een blauwdruk moet maken? 
17.30 á 18.00 uur (circa) - Borrel (en BBQ)
 

Locatie



Projectatelier, Plotterweg 30, De Hoef, Amersfoort

Voorwaarden



 

Foto's



 

Verslag



 Vastgoedforum Midden-Nederland, 12 juli 2018

 De toekomst van De Hoef

Bedrijventerrein De Hoef in Amersfoort werd in 1998 verkozen tot het best presterende bedrijventerrein van Nederland door Elsevier. Nog geen 15 jaar later zitten weinig ondernemers nog te wachten op de grote kantoorpanden en werden de plannen voor transformatie gemaakt. Anno 2018 zijn de eerste twee panden al getransformeerd en rammelen ontwikkelaars aan de poort bij de gemeenten met woningbouwplannen. Grote vraag, hoe wordt De Hoef weer een aantrekkelijk werkgebied met ook ruimte voor wonen?

 

‘Het nieuwe Amersfoortse college heeft in het akkoord opgenomen dat ze 13.000 woningen willen bouwen. In uitleggebieden is nog ruimte voor 2.000 tot 3.000 woningen, maar het restant moet ergens in de stad worden ingepast’, schetst Han Bruggink van de gemeente Amersfoort en bestuurslid Vastgoedforum Midden-Nederland in zijn welkomstwoord. Bedrijventerrein De Hoef in Amersfoort is een van de gebieden die met behoud van werkgelegenheid, het is immers ook een van de meest productieve gebieden van Amersfoort, moet transformeren tot een gebied met ruimte voor wonen, werken, leren en recreëren. Een hele opgave.

 

Leren van Rijnhuizen

Om die opgave beter te begrijpen geeft Aart Reurink, projectmanager Binnenstedelijke Ontwikkeling bij de provincie Utrecht, een presentatie over een heel ander gebied in de provincie: voormalig monofunctioneel werkgebied Rijnhuizen in de gemeente Nieuwegein. ‘Wij ontwikkelen als provincie natuurlijk niet zelf, maar investeren wel in de randvoorwaardelijke sfeer via netwerken, kennis, onderzoek, procesbegeleiding, pilots en financiering.’ En dat doet de provincie dan ook.

 

Er lag een visie Mooi Rijnhuizen over de transformatie met een bijpassend wensenlijstje van ongeveer zes miljoen, die visie bleek volgens berekeningen niet financieel sluitend. De provincie en de gemeente hadden geen grond, geen geld, maar wel de wil. Samen zijn ze toen naar de ontwikkelaars gestapt: ‘Jullie zijn enthousiast, hoe kunnen we het dan realiseren.’

 

Gemeente, provincie en gebiedspartijen hebben gezamenlijk een organische investeringsstrategie voor de openbare ruimte uitgewerkt. Het totale investeringsprogramma bedraagt ongeveer 6 miljoen euro en zal in fases van 2 miljoen euro worden gerealiseerd. Gemeenten en provincie dragen met 700.000 euro per organisatie als eerste bij aan dit fonds. Belangrijke voorwaarde voor de ontwikkelaars is dat ze wel wilden investeren in de openbare ruimte, maar niet zonder garanties.

 

Het is misschien wel de belangrijkste les van Reurink deze middag. Wil je iets op gang brengen, dan moet je als overheid niet alleen faciliteren, maar ook initiëren. Ook merkt Reurink het volgende op:

 

·         Samen het wiel uitvinden is goed voor het creëren van draagvlak en helpt bij het maken van scherpe keuzes.

·         In Rijnhuizen is Club Rhijnhuizen opgericht die veel doet aan communityvorming en en placemaking, daardoor komen er veel nieuwe ideeën los. Zo is er iemand een broodjeszaak gestart in de garage van zijn woningen, omdat er geen plek was waar mensen een broodje konden halen op Rhijnhuizen.

·         Binnenstedelijke transformatie gaat vaak plot voor plot, dat is lastig en biedt niet de harde zekerheden die een uitleglocatie heeft. Zorg voor een helder gebiedsvisie en gebiedsproces om meer zekerheden te bieden.

 

Moeizaam

‘Toch gaan er ook wel dingen moeizaam’, zegt Maartje Huisman, SVP en betrokken bij Rijnhuizen. ‘Op ieder plot wil de ontwikkelaar zoveel mogelijk appartementen bouwen en van het eerste parkeervoorstel klopt vaak heel weinig. Het is een zorg, ook voor De Hoef dat de gemeente gemengde stukken stad wil maken, maar die maak je niet als je het volbouwt met units van 30m2. De vraag is hoe je zo’n programma stuurt.’

 

Om grip te krijgen op de ontwikkelingen heeft de gemeente Amersfoort een structuurvisie opgesteld waarin hij een visie neerzet voor het gebied. Maud Schimmel, sinds een paar maanden betrokken bij de ontwikkeling van De Hoef, namens de gemeente Amersfoort, deelt de visie en uitdagingen voor De Hoef met de deelnemers.

 

Net als in Rijnhuizen heeft de gemeente heeft buiten de openbare ruimte geen grond in het gebied. Aan Schimmel de taak om het bredere plaatje te bekijken en te zorgen voor een aantrekkelijke gebiedsontwikkeling. Inmiddels ligt er een structuurvisie en zijn er verschillende pijlers uitgewerkt. Belangrijkste aandachtspunten voor de toekomst zijn nog de uitwerking van een woon-werkprogramma. Aandachtspunten voor Schimmel zijn:

 

·         Hoe behouden we een goede functiemix?

·         Waar gaan we wel en niet transformeren?

·         In hoeverre laten we verdichting toe?

·         Wat doen we met de parkeernormen?

·         Moet er een mer-plicht komen?

 

Vragen die in de discussie aan het einde van de middag werden behandeld. Voor het zover was, gingen verschillende betrokkenen in op mogelijke pandontwikkelingen op De Hoef.

 

Parkeren op De Hoef

Derk-Jan Huisman, directeur AGNOVA, is al sinds de eerste ideeën in 2011 betrokken bij De Hoef Amersfoort. Zo maakte hij ooit een visie voor het gebied en zijn ze nu nog volop betrokken als huisarchitect van onderwijsinstelling SOMT.

Ook is Huisman betrokken bij de ontwikkeling van gebouwen op de Plotterweg 30. Dit gebied moet een mix van functies krijgen en gaat uit van transformatie, reparatie en nieuwbouw. In een stedelijke omgeving komt een mix van sociale huur, particuliere huur en koopwoningen en is vooral in de plinten van gebouwen ruimte voor functies als een kinderdagverblijf, horeca en werkruimte. Belangrijk is wel dat het aansluit bij een integraal landschapsplan in overleg met het speciaal opgerichte kwaliteitsteam voor De Hoef. Huisman stipt een lastig punt aan binnen de gebiedsontwikkeling: parkeren.

 

Op gezette tijden is er nu al een groot gebrek aan parkeerplekken in het gebied. ‘Er is een centrale parkeeroplossing nodig, maar ook eentje waar je later weer een andere bestemming aan kunt geven, omdat de kans groot is dat er later minder parkeerplekken nodig zijn onder invloed van deelauto’s. Huisman haalt een voorbeeld aan van parkeren in torentjes die snel weer afbreekbaar zijn en ideaal zijn als tijdelijke oplossing.

 

Lichtpenweg 6

In die gezamenlijkheid schuilen antwoorden voor veel uitdagingen in het gebied, maar daar ontbreekt het nu nog aan zegt Dick Boekhout van BPD. Samen met Olof Olthoff van de Alliantie ontwikkelen de twee corporaties het kantorengebied rond de Lichtpenweg 6. De Alliantie transformeert een oud kantoorgebouw en BPD, de eigenaar van het parkeerterrein, gaat twee appartementencomplexen maken op het parkeerterrein.

 

Maar waar parkeer je dan? ‘Het autobezit zien we afnemen’, aldus Boekhout. ‘Een tijdelijke oplossing met parkeerhuizen die later kunnen transformeren naar kantoren of woningen, is een optie. In de plinten van gebouwen wil je liever geen woningen, dus zorg dat hoogbouw een hoge plint krijgt, zodat je er later kunt werken of horeca starten.’

 

24 businessmodellen

‘Alle ontwikkelaars en woningcorporaties zitten nog vast in rekenmodellen uit de jaren 50.’ Het is een van de dingen waar Desiree Struijk van Smarter Talents zich over verbaast. Smarter Talents transformeert leegstandlocaties naar plekken waar wonen, werken, leren en recreëren samenkomen. Voor de ontwikkeling van haar pand, koppelt ze een veelvoud van businessmodellen aan het exploitatiemodel.

 

Verhuur van plekken is een inkomstenbron, maar een lunchcafé, wellness, verhuur deelauto’s, wasservice, schoonmaakvoorzieningen en zonnepanelen vormen allemaal bronnen van inkomsten. Het nieuwe verdienmodel genereert  24 geldstromen die elkaar versterken en bijdragen aan het bedrijfsresultaat in de vorm van omzet, data en/of traffic. Verder stuurt het op ook toekomstige waarde van de community en natuurlijk ook op vitale vastgoedwaarde.

 

Struijk wil dan ook graag verder met het gebied. Vanuit het pand kijkt ze naar opties om De Hoef weer aantrekkelijk te maken. Zo startte ze een zintuigentuin en hoopt ze dat haar ideeën overvloeien naar andere delen van De Hoef, zodat het hele gebied beter gaat presteren en levendiger wordt.

 

Discussie

De eerste twee doelgroepen wijzen op de kansen voor natuur en bewegen in de stad. De koppeling met onderwijsinstelling SOMT wordt genoemd. Het gebied kan worden gebrand als de woon-werkwijk waar gezondheid centraal staat. Laat de marathon van Amersfoort eindigen op De Hoef, doe aan actieve branding en maak vooral kenbaar dat dit gebied bestaat. Het moet een plek zijn waar je graag komt en waar het ook levendig is na kantoortijd. Duidelijk is dat er een duidelijke visie moet komen vanuit de gemeente wat betreft woningbouw.

 

De laatste groep haalt het concept van de functionele ontwikkelrechten van stal. Alle panden zijn inmiddels al opgekocht door ontwikkelaars die kansen zien voor transformatie of toch nog weer kantoren willen verhuren. Vaak zullen plannen worden ingediend voor goedkoper woningen met een bescheiden aantal vierkante meters. Om een levendig gebied te creëren met een mix van woonstijlen, zou de gemeente voor het hele gebied een bepaald aantal ontwikkelrechten kunnen vaststellen, ontwikkelrechten waarmee een bepaald aantal woningen gerealiseerd kunnen worden. Als iemand meer woningen wil maken, dan volgen er onderhandelingen over de ontwikkelrechten met andere partijen in het gebied. Zo kan iemand die zorgt voor een aantrekkelijk park in plaats van woningen, toch een aantrekkelijke businesscase hebben.

CROP belastingadviseurs

Branche: Accountants & Belastingadviseurs


AGNOVA

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Bureau Stedelijke Planning

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


SVP

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


svp architectuur en stedenbouw

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Rabobank

Branche: Banken


Heilijgers BV

Branche: Bouwbedrijven


Vastbouw

Branche: Bouwbedrijven


gemeente Amersfoort

Branche: Gemeenten


Comma Vastgoed

Branche: Makelaars


MVGM

Branche: Makelaars


Mayfare B.V.

Branche: Management en Beheer


BolscherBrugDeijl notarissen

Branche: Overige


Bosselaar & Strengers Advocaten

Branche: Overige


Diaz IT

Branche: Overige


Marree en Dijxhoorn advocaten

Branche: Overige


NV OMU

Branche: Overige


OBL Conslut

Branche: Overige


OBL Consult

Branche: Overige


Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht

Branche: Overige


VBC Notarissen

Branche: Overige


Bakker Beheer Groep

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


BPD

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Synchroon

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Wynand Verhoef BV

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars