Verduurzamen in de praktijk; de spagaat van overheid, markt en ontelbare ambities

Verduurzamen in de praktijk; de spagaat van overheid, markt en ontelbare ambities


Programma 4 juli 2012


Duurzaamheid heeft zich een vaste plek verworven in het vastgoedvocabulaire, niet in het minst vanuit MVO-doelstellingen. Duurzaam rendement realiseren heeft echter vele gezichten (financieel, maatschappelijk, voldoen aan landelijk en Europees beleid) en gaat bovendien verder dan het berekenen van de terugverdientijd van isolatiemaatregelen. Dit geldt voor zowel nieuwbouw als het verduurzamen van bestaand (commercieel) vastgoed. Waar eindigt MVO en begint renderend verduurzamen; hoe kunnen regelgeving en fiscaliteit verduurzaming bevorderen; welke nieuwe rollen zijn nodig van eigenaren, gemeenten, ontwikkelaars, consultants en bouwers? Vragen waar Vastgoedforum Midden-Nederland op donderdag 4 juli antwoord op geeft. Experts en ervaringsdeskundigen gaan met elkaar in discussie.
Locatie is DHV Amersfoort. Het hoofdkantoor uit 1971 is zodanig aangepast dat het van milieulabel G naar A is gegaan.

Programma


15.00 Welkomstwoord
Korte toelichting op thema door dagvoorzitter Jan-Willem Wesselink, Elba Media.


15.10
Presentatie enquêteresultaten Vastgoedforum


15.25
‘Verduurzamen in de praktijk’
Rinus Vader van DHV over de dilemma's, mogelijkheden en onmogelijkheden bij het verduurzamen van commercieel vastgoed; onder andere aan de hand van de eigen ervaring. Vragen die aan de orde komen: hoe bereken je vooraf kosten en (gewenste) baten, er is immers nog weinig vergelijkingsmateriaal?; hoe breng je de kans op het toepassen van spannende nieuwe technologie in balans met de wetten van prudent ondernemerschap?; welke partijen heb je voor zo'n operatie nodig en welke valkuilen kom je daarbij tegen?; in hoeverre zijn gemeenten, makelaars etc. in staat om met verduurzaming 'mee te gaan' als het kennis en kunde betreft?


15.45 ‘Duurzame gebiedsontwikkeling in de nieuwe markt’
Door: Maud van der Vliet,  gemeente Hilversum. Op een unieke locatie in het groen komt de duurzame woonwijk Anna’s Hoeve te liggen. Gemeente Hilversum is initiatiefnemer en werkt aan een masterplan voor de nieuwe wijk. De duurzame ambities zijn hoog en de locatie Anna’s Hoeve biedt veel kansen om deze te realiseren. Daarbij wordt gedacht aan duurzaamheid in brede zin, zowel bij oplevering als in de gebruiksfase. Maar hoe zorg je ervoor dat deze duurzame wijk in de veranderende marktomstandigheden daadwerkelijk van de grond komt, zonder dat de gemeente onevenredig grote financiële risico’s moet nemen? In welke mate moet de gemeente reguleren en eisen stellen? Bij het opstellen van het masterplan komen in relatie tot de duurzaamheids-ambities dilemma’s aan bod, zoals flexibiliteit,fasering, ontwikkelruimte, schaal, particulier opdrachtgeverschap, aanbestedingsverplichtingen en uiteraard de financiële haalbaarheid.

16.10 ‘Financierbare duurzaamheid'
Door: Jurrien Appers, Triodos bank. In hoeverre is verduurzaming van vastgoed te financieren in de huidige tijd; welke nieuwe financieringsmethodieken zijn nodig en mogelijk en hoever zijn we ermee? Welke initiatieven zijn nodig van banken, alternatieve financieringsbronnen en overheid? Verdient duurzaam vastgoed eigenlijk wel een aparte financieringsbehandeling? Bijzondere aandacht voor duurzaamheid in het kader van gebiedsontwikkeling. Wat zijn de mogelijkheden om clusters van gebouwen en complete locaties geïntegreerd aan te pakken?


16.30 Paneldiscussie

De sprekers gaan in gesprek met de zaal aan de hand van enkele vooraf geformuleerde stellingen en ter plekke opgekomen stellingen.


17.00 Rondleiding
door het DHV pand.


17.30 Netwerkborrel
.

Locatie



DHV

Laan 1914 no 35
3818 EX Amersfoort

 

Voorwaarden



Binnenkort meer informatie!

Foto's



Binnenkort meer informatie!

Verslag



Verslag Vastgoedforum 4 juli

Verslag seminar ‘Verduurzamen in de praktijk; de spagaat van overheid, markt en ontelbare ambities’


Wie niet verduurzaamt, verliest

 

‘Wie niet verduurzaamt, wordt de "loser" in de markt.’ Dat was de boodschap die aan het eind van de bijeenkomst op 4 juli boven de markt bleef hangen. Hij kwam van Jurriën Appers van Triodos Bank. Zijn redenatie was eenvoudig: binnen tien jaar is het energieverbruik van nieuwe gebouwen zo veel beter dan van de huidige bestaande gebouwen dat je wel móét investeren, wil je over tien jaar nog een nieuwe huurder kunnen vinden. Zeker in een markt waar sprake is van een overaanbod kiest de gebruiker het beste pand. En wie dus niet de duurzame weg inslaat, verliest het spel.

Met die benadering was niet iedereen van de 30 aanwezigen het eens. De bijeenkomst begon met een enquête die was uitgevoerd door het Vastgoedforum Midden-Nederland, waaruit bleek dat duurzaamheid weliswaar is doorgedrongen in de markt, maar dat het nog erg onduidelijk is of huurders bereid zijn ervoor te betalen – en als ze dat al willen, hoe ze dat gaan doen. Een andere vraag was of je duurzaamheid actief moet stimuleren of niet. En huurders mogen dan in de enquête aangeven dat ze duurzaamheid belangrijk vinden; Vastgoedforum-voorzitter John Patrick Jansen, die de cijfers toelichtte, gaf aan dat hij in zijn MVGM-praktijk eerder het tegenoverstelde tegenkomt. Bovendien benoemde hij een aantal cases waarin duurzame investeringen niet worden terugverdiend. ‘Toch kiest een bedrijf als FrieslandCampina heel bewust voor duurzaamheid. Ze doet dat omdat het haar imago versterkt. Wellicht is een goed imago ook wel een onderdeel van duurzame bedrijfsvoering.’

 

‘De bouwindustrie laat hier een enorme kans liggen’

 

De bijeenkomst vond plaats op het hoofdkantoor van Royal Haskoning DHV in Amersfoort. Die locatie was niet voor niets gekozen, want het gebouw is onlangs sterk verduurzaamd. Tot voor kort was het uit de jaren ’70 daterende kantoor van architect David Zuiderhoek een energetische ramp. Rinus Vader was nauw betrokken bij de renovatie ervan. De cijfers die hij liet zien, zijn indrukwekkend. Voor een kwart van het bedrag van vervangende nieuwbouw is het kantoor volledig geüpgraded. Het is het eerste gerenoveerde kantoor met een groenverklaring en het heeft inmiddels energielabel A (was G). Er wordt een ton per jaar bespaard op de energiekosten, wat neerkomt op 380.000 kWh of 430 ton CO2. Maar misschien nog wel het belangrijkste: de unieke sfeer in het gebouw is er nog. Het is nog steeds de enorme kantoortuin (de oudste van Nederland) die het was. Vader gaf aan dat Royal Haskoning DHV de nodige lessen heeft geleerd in het traject, die ook bij klanten toegepast kunnen worden. ‘Heel concreet hebben we een mistscheidingssysteem bedacht waardoor we ook in deze kantoortuin geen afgesloten compartimenten hoefden te bouwen, maar toch voldoen aan de nieuwe eisen op het gebied van brandveiligheid. De brandweer, die vaak toch erg behoudend is, is hier erg enthousiast over omdat het ook veel voordelen heeft bij het evacueren van het gebouw.’ Een andere les is dat leiderschap erg belangrijk is in zo’n traject. Je hebt mensen nodig die erin geloven en ervoor gaan.

Wat dat betreft kan de bouwwereld nog wel wat leren van de auto-industrie, vindt Vader. ‘Er is in de vastgoedbranche een woud aan certificeringssystemen. Dat maakt het voor de eigenaar volledig onduidelijk wat hij koopt. De auto-industrie heeft daarentegen in korte tijd het systeem van A-, B- en C-label auto’s geïntroduceerd. Daar werken we in heel Europa mee. Iedereen weet wat dat betekent, het belastingregime is erop aangepast en je ziet dat het duidelijke effecten heeft. Je kan van alles vinden van de inhoud van die labels, maar het werkt wel.’ Dat de vastgoedwereld nog niet zover is, vindt hij getuigen van domheid. ‘De bouwindustrie laat hier een enorme kans liggen.’

 

‘Hoe dwing je duurzaamheid af zonder dat je je als gemeente overal mee bemoeit?’
 

Na het verhaal op gebouwniveau van Vader ging Maud van der Vliet van de gemeente Hilversum een schaalniveau hoger door te vertellen over de nieuw te bouwen wijk Anna’s Hoeve. Van der Vliet is daar projectleider en haar verhaal ging over rolverdeling. De centrale vraag: hoe dwing je duurzaamheid af zonder dat je je als gemeente overal mee bemoeit en alles voorschrijft? Van der Vliet wil namelijk dat op de velden die ze uitgeeft duurzame woningen worden gebouwd, zonder dat daar een pakket regels aan wordt gesteld. ‘Want dan bepalen wij wat duurzaam is en krijgen we het minimale in plaats van het maximale niveau.’ Bovendien heeft de gemeente in dat geval te maken met openbare aanbestedingsregels en ook die gaan uit van het minimale in plaats van het maximale. De gemeente gaat bij Anna’s Hoeve echter wel de openbare ruimte zo duurzaam mogelijk inrichten. ‘Wij doen wat wij moeten doen, de rest is aan de toekomstige bewoners.’ Van der Vliet kreeg de nodige suggesties om duurzamer te werken, zoals het idee om een soort veiling te organiseren of een gebiedsonderneming te starten waarin toekomstige bewoners van meet af aan bijdragen. Maar een deel van de discussie ging ook over de vraag over de betrouwbaarheid van gemeenten. Een van de aanwezigen stelde dat hij te vaak meemaakt dat de gemeente veel belooft, maar het niet waarmaakt. Juist door heldere criteria aan duurzaamheid te stellen, weten gebruikers waar ze aan toe zijn en dat maakt ze minder huiverig, is de ervaring van de gemeente Amersfoort, die collega-gemeente Hilversum dan ook aanraadt om kleur te bekennen.

 

‘U bent toch ondernemer? Onderneem dan’

De laatste spreker, Jurriën Appers van Triodos Bank, liet voorbeelden zien van gebouwen die duurzaam zijn gefinancierd en een prima rendement opleveren. Interessant was het voorbeeld van het kantoor van Gasterra in Groningen waarbij met een all-in huur wordt gewerkt. Interessant, omdat het voordeel van de duurzame renovatie naar de eigenaar en niet naar de gebruiker gaat. All-in huren zijn in de VS erg gewoon, maar in Nederland nog zeldzaam. ‘Het kan echter gewoon.’ Ook bracht Appers een interessante case mee van een gebouw in Papendorp, bestaande uit twee deelgebouwen waarvan er één duurzaam is en de ander niet. Dezelfde plek, dezelfde huurder, dus uitermate geschikt voor een vergelijkende taxatie. Wat bleek: het duurzame pand is waardevaster.

En daarover ging ook de afsluitende discussie. De zaal bleek te twijfelen over die stelling, maar Appers was duidelijk: in een markt waarin sprake is van overschot, kiest de huurder uiteindelijk voor het beste gebouw. En het beste gebouw is ook het meest energiezuinige en dus meest duurzame gebouw. Het is daarom niet de vraag óf je hierin moet investeren; wie wil overleven in deze markt, zal wel moeten. Maar de zaal twijfelde: want wie neemt nou het initiatief? Moet de overheid niet het voortouw nemen? ‘Onzin’, vond Rinus Vader. ‘Waarom doet u het niet gewoon zelf? U bent toch ondernemer? Onderneem dan. Afwachten op de overheid is geen ondernemerschap, maar een doodlopende weg.’