Op zoek naar het nieuwe geld

Zie programma voor meer informatie.

Programma


Vastgoedforum Midden-Nederland – seminar, 18 april 2012

Locatie: Atoomclub, Lage Weide, Utrecht
Tijd: 14.30-18.00 uur

Thema: Op zoek naar het nieuwe geld

Thema van het eerste Vastgoedforum Midden-Nederland is “het nieuwe geld”. Aanleiding is de berichtgeving in de pers over de “bubbel in het vastgoed” (Financieel Dagblad, 14 december 2011) en het nieuws over veranderende financiering, waarbij de rol van traditionele banken afneemt en verschuift naar de kapitaalmarkt (Volkskrant, 11 februari 2012). Naast een aantal vooraanstaande sprekers die hier hun licht over laten schijnen, presenteren we ook de resultaten van een onderzoek onder leden van het Vastgoedforum Midden-Nederland. In hoeverre herkennen leden bovenstaande trend en welke recente ervaringen hebben ze met vastgoedfinanciering? Doel van deze middag is om af te sluiten met een aantal aanbevelingen.

In de markt voor (commercieel) vastgoed zit een bubbel. Dat wil zeggen: een overwaarde van vastgoed waarvan de omvang voorlopig geschat wordt op 22 miljard euro. Private vastgoedbezitters & beleggers, banken en pensioenfondsen moeten hun verlies nemen en hun bezit afwaarderen, luidt het advies van Jan Sijbrand, directeur toezicht bij DNB. Ook gemeenten en eigenaren van maatschappelijk vastgoed (zorginstellingen, scholen, kerken) vragen zich af wat te doen met overtollig geworden vastgoed en worden geconfronteerd met de vraag hoe ze hun bezit afwaarderen. Een ander effect van de financiële crisis is dat banken steeds meer eisen stellen aan de (her)financiering van nieuw en bestaand vastgoed. Een onderzoek van het adviesbureau Orchard Finance onder de grootste Nederlandse bedrijven gaf aan dat bedrijven om die reden op zoek gaan naar andere kapitaalverschaffers om daarmee hun risico’s te spreiden. Driekwart van de ondernemingen verwacht zich meer te gaan richten op de kapitaalmarkt van institutionele en particuliere beleggers. Maar ook in de publieke sector (gemeenten, woningcorporaties) speelt de vraag waar zij hun geld vandaan halen om nog te investeren nu het grondexploitatiemodel stagneert. Banken moeten hun balansen verkorten en buffers vergroten, waardoor leningen met een lange looptijd minder aantrekkelijk worden. De strategische rol van banken als langetermijnfinancier voor publiek en commercieel vastgoed lijkt hierdoor af te nemen. Voor pensioenfondsen en verzekeraars daarentegen zijn deze langer lopende leningen juist wél interessant vanwege de hogere rendementen in vergelijking met de staatsobligaties. De vraag is wie die nieuwe financiers in de toekomst zijn en hoe zij aankijken tegen de vastgoedmarkt in Midden-Nederland.

Concept programma-opzet (wijzigingen onder voorbehoud):

14.30 uur
Ontvangst/inloop
15.00 uur

Opening door dagvoorzitter Anouschka Laheij + toelichting programma

15.10 uur

Presentatie resultaten onderzoek Vastgoedforum Midden-Nederland

15.25 uur

Hoe kunnen we op korte termijn het vastgoed in de publieke en private sector slim afwaarderen en (her)financieren? En welke specifieke aspecten zijn hierbij van toepassing op commercieel en publiek vastgoed?
Spreker: Peter van Bosse, algemeen directeur Fakton

15.45 uur

Rondetafelgesprek. Wie zijn de nieuwe financiers van bestaand en nieuw vastgoed? Traditionele banken bouwen hun belangen als vastgoedfinanciers af, institutionele en grote particuliere beleggers (familiefondsen) worden belangrijker. Hoe zien zij hun rol in de toekomst?

 
Deelnemers:
  • De heer Philip Zwart, Commercieel directeur ING Real Estate Finance, Noord West en Midden Nederland
  • De heer Eelco Siersema,Directeur Projectontwikkeling Bouwinvest REIM
  • De heer Leon Knoester, hoofd afdeling public finance Nederlandse Waterschapsbank N.V.
  • De heer Olle van Alphen, directeur kantoren, Annexum
  • De heer Jeroen Tebbens - senior manager public finance, Bank Nederlandse gemeenten
16.30

Discussie met zaal en sprekers. Formuleren aanbevelingen

17.00 uur
Borrel

Locatie



Atoomclub, Lage Weide, Utrecht
Atoomweg 50
3542 AB Utrecht
T +31(0)30 230 92 30

Voorwaarden



 

Foto's



Verslag



Samen op de pof, samen het rendement

 

Verslag seminar ‘Op zoek naar het nieuwe geld’

 

 

Hand in eigen boezem en de blik gericht op de toekomst. Deelnemers aan de discussie van het Vastgoedforum Midden-Nederland delen zowel lichaamshouding als meningsverschillen. Op zoek naar het nieuwe geld vinden zij uiteenlopende oplossingen. Eén conclusie is duidelijk: gezonde vastgoedfinanciering wordt een zaak van samenwerken.

 

 

Ruim veertig adviseurs, ontwikkelaars, consultants, financiers, beleggers, bouwers en ambtenaren gaan op woensdagmiddag 18 april met elkaar in discussie over oplossingen voor de huidige financieringsproblemen in vastgoed. Dat deze problemen er zijn en nog wel even zullen blijven, wordt niet alleen duidelijk in de uitkomsten van de enquête die voorafgaand aan de sessie is gehouden (zie de kadertekst), maar ook in het taalgebruik van de sprekers: “We moeten wennen aan andere tijden” stelt Philip Zwart, commercieel directeur ING Real Estate Finance noord-, west- en midden-Nederland onomwonden vast. In wezen zijn er twee crises gelijktijdig gaande: een vastgoedrecessie en een financieringscrisis. Beide komen samen en beide vergen een geïntegreerde aanpak. Er is een funding gap tussen spaargeld en geld dat uitstaat in hypotheken van driehonderd miljard euro. Wie deze kloof gaat dichten? Niet de pensioenfondsen, als het aan Eelco Siersema, directeur projectontwikkeling van Bouwinvest REIM ligt: “In deze tijden wordt van ons gevraagd dat we vooral in eigen land investeren om de lokale economie te steunen. Daar stoor ik mij aan. Dit morele appèl is snel gemaakt, maar kan haaks staan op onze primaire en maatschappelijke doelstelling: rendement genereren voor onze pensioendeelnemers. Dat kan op dit moment veelal beter in het buitenland dan hier. Het feit dat wij het afgelopen jaar gemiddeld 5 procent rendement konden maken is mede te danken aan onze buitenlandse beleggingen. In eigen land alleen hadden we dat niet kunnen realiseren.” Voorafgaand aan de discussie met onder anderen Zwart en Siersema maakt directeur Peter van Bosse van Fakton een ‘ronde langs de velden’ waarin hij diverse potentiële financieringsbronnen voor vastgoed de revue laat passeren; van de particuliere belegger tot buitenlandse investeerders. Van die laatste groep hoeft niet teveel worden verwacht, meent hij. Daarvoor is de Nederlandse vastgoedmarkt te weinig gestructureerd en hebben potentiële investeerders teveel twijfel over het overheidsbeleid.

 

Private Equity

Op lokaal niveau zorgt de overheid ook voor problemen. Zonder een actieve rol van de gemeente wordt bijvoorbeeld herfinanciering van PPS-projecten een hachelijke zaak. Gemeenten maken massaal terugtrekkende bewegingen bij projecten die zij nog maar enkele jaren geleden enthousiast zijn aangegaan en menig vastgoedondernemer mag zich de vraag stellen of de overeenkomst die hij met de gemeente heeft, nog wel een overeenkomst is. Banken zetten zichzelf in de ervaring van Van Bosse buitenspel door hun te strikte criteria; al dan niet ingegeven door ‘Basel’ of de wens het beste jongetje van de klas te zijn. Meer heil verwacht de Fakton-directeur van verzekeraars. Hun compliance-keurslijf heet Solvency II, maar is minder rigide dan Basel en biedt dus meer mogelijkheden om in vastgoed te investeren. Hun traditionele beleggingsfocus op vastrentende waarden kan immers met een beetje flexibiliteit ook hypotheken omvatten. Leon Knoester, hoofd public finance binnen de Nederlandse Waterschapsbank ziet het vermogen van verzekeringsmaatschappijen als een serieuze toekomstige bedreiging voor de reguliere vastgoedfinanciers. Volgens hem zijn zij in staat om op prijs uiterst concurrerend te opereren.

Wie zich niet aan complianceregels hoeft te houden is de private equity partij en daar ziet Van Bosse veel heil in: “Dit zijn ondernemers die niet schrikken van wat risico en gewoon aan de slag willen. Steeds vaker zullen zij op eigen initiatief gemeenten benaderen. Dat is enerzijds een risico voor traditionele projectontwikkelaars die zich in die gevallen als projectmanager op fee-basis moeten opstellen. Anderzijds kan private equity een welkome stimulans bieden om vastgelopen vastgoedinitiatieven in beweging te krijgen.”

 

Op weg naar financieringsconsortia

Lokale kennis is en blijft cruciaal, meent directeur Kantoren Olle van Alphen van Annexum. Hij deelt Van Bosse’s mening over de beperkte waarde van buitenlandse beleggers voor regionaal georiënteerde projecten. Daar staat tegenover dat hij de huidige terugtrekkende beweging van banken voor een tijdelijk fenomeen houdt. Zwart van ING ziet dat heel anders. Volgens hem gaat het lang duren voordat banken weer met enige kracht vastgoed zullen financieren. Hij steekt de hand in eigen boezem: “Eigenlijk zouden we anticyclisch moeten financieren. Het is natuurlijk niet logisch dat we op de top van de markt 90 procent deden en nu op de bodem van de markt rond de 50, 60 procent. Dat is niet logisch, maar wel begrijpelijk.” Zwart’s collega Jeroen Tebbens, senior manager public finance van de Bank Nederlandse Gemeenten breekt een lans voor een nieuwe rol voor de bankier: die van aanjager van financieringsconsortia. Wat Tebbens betreft moeten alle betrokkenen hun verantwoordelijkheid nemen om financiering mogelijk te maken: van ontwikkelaar tot huurder. Bouwers mogen zich daarbij wat hem betreft daar niet aan onttrekken, ook zij zullen hun deel van de equity moeten opbrengen en daarvoor hun eigen vermogen aanspreken. “Dat geld moet je als bouwer dan wel hebben”, klinkt het vanuit de zaal, waar een bouwondernemer een praktisch dilemma neerlegt: meedoen is zeker bij maatschappelijk vastgoed een optie, maar de uitholling van het eigen vermogen dat hierdoor ontstaat, zorgt ervoor dat de bouwonderneming vervolgens bij de aanbesteding van PPS-projecten als te licht wordt beoordeeld en dus het project aan zijn neus voorbij ziet gaan. Het is dus nodig dat de overheid het speelveld openbreekt om nieuwe financieringsvormen mogelijk te maken. Omgekeerd mag de vastgoedsector zich niet langer verschuilen achter de overheid om haar eigen falen te maskeren, vindt Van Alphen: “Het was ook wel makkelijk om gronden schaars te laten blijven dankzij gemeenten. Nu moeten we weer zelf denken en dat is prima. Laat iedereen zijn verlies nemen, ook de banken! Dan pas is een schone lei echt mogelijk.” Ook de particuliere belegger -Van Alphen’s natuurlijke habitat- moet leren genoegen te nemen met een lager rendement. “Maar wordt juist niet die kleine particuliere belegger en MKB-ondernemer met enig vastgoed in het bijzonder gepakt?”, klinkt het uit de zaal: “De kleine belegger kan niet, zoals een pensioenfonds zijn heil zo makkelijk in het buitenland zoeken. Is er al niet teveel pijn neergelegd bij de zwakste partij in het hele vastgoedverhaal: de kleine belegger?”

 

Gedeelde verantwoordelijkheid

Duidelijk is dat er een wijde kloof bestaat tussen het zoeken naar zekerheden van financiers en de behoeften van de huidige markt. De locatie van het seminar is daar wat gastheer Jeroen van de Kraats van TCN betreft een sprekend voorbeeld van: zesduizend meter in een ogenschijnlijk verouderd pand dat elders op de nominatie voor sloop zou staan, maar volledig is verhuurd. Echter niet met de langlopende huurcontracten met solide partijen waar financiers zo dol op zijn, maar aan ZZP’ers en start ups die contracten voor een maand afsluiten. Deze nieuwe wereld vraagt nieuwe oplossingen.

Jeroen Tebbens meent dat zijn praktijk voor maatschappelijk vastgoed als voorbeeld kan dienen voor commerciële projecten. Zijn pleidooi wordt breed gedragen door de andere sprekers en bij deelnemers in de zaal. Er is niet één ultieme weg richting het nieuwe geld. Veel meer zal het een samensmelting moeten zijn van bankfinanciering, private equity, familiy offices, de bouwer en, inderdaad, ook de huurder zelf. Op deze wijze profiteren allen van de plussen en zijn allen medeverantwoordelijk voor de minnen: “Een bouwer zal ’t wel laten te bezuinigen op kwaliteit als hij in de exploitatie nog een aantal jaren verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten. Idem voor de zorg van de huurder voor zijn pand.”

Dergelijke gehele nieuwe samenwerkingsverbanden maken het noodzakelijk dat alle betrokken partijen op een andere manier hun belangen definiëren. Complex, maar kansrijk. Zeker als de overheid haar verantwoordelijkheid neemt om de markt te stimuleren. Minder regels, meer (fiscaal) meedenken, beter faciliteren. Of, zoals het na afloop tijdens de borrel klinkt: “Samen op de pof, dan kunnen we ook samen delen.”

 

 

Uitkomsten vastgoedenquête

 

In de aanloop naar het congres ‘Op zoek naar ’t nieuwe geld’ inventariseerde het Vastgoedforum Midden-Nederland onder haar leden de ambities en struikelblokken wat vastgoedfinanciering betreft. Voorzitter John Patrick Jansen van het Vastgoedforum presenteerde de uitkomsten.

Een ruime meerderheid van de vastgoedprofessionals verwacht dat de terugtrekkende beweging van algemene banken voor langere tijd is en dat er fundamenteel op zoek moet worden gegaan naar nieuwe bronnen. 45 procent van de vastgoedorganisaties ziet zich nu of in de komende twee jaar genoodzaakt op zoek te gaan naar alternatieve financieringsbronnen. Daarbij wordt het meeste verwacht van particuliere beleggers (80 procent) en in mindere mate institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars (30 procent). Maar liefst 65 procent ondervindt problemen hij het identificeren en benaderen van deze nieuwe doelgroepen. Voor 45 procent is het ontbreken van voldoende kennis reden om af te zien van het benaderen van nieuwe financieringprospects. Vooral het formuleren van beleggingsproposities blijkt lastig. 65 procent van de vastgoedprofessionals meent dat in de huidige markt particuliere beleggers bereid zijn grotere risico’s te nemen dan institutionele partijen.

 

Accountants & Belastingadviseurs

Branche: Accountants & Belastingadviseurs


Advies- en Ingenieursbureaus

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Bouwbedrijven

Branche: Bouwbedrijven


Gemeenten

Branche: Gemeenten


Makelaars

Branche: Makelaars


Overige

Branche: Overige


Project- en vastgoedontwikkelaars

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Waterschappen

Branche: Waterschappen


Woningcorporaties

Branche: Woningcorporaties