Welke kansen biedt de nieuwe rol van onze corporaties

Nieuwe regelgeving vanuit Den Haag zorgt ervoor dat de vastgoedmarkt blijft veranderen. Woningcorporaties hebben daardoor te maken met een nieuwe rol, maar welke rol is dat eigenlijk? Hoe gaat de huurmarkt eruit zien? En welke kansen voor o.a. institutionele beleggers en nieuwe samenwerkingsverbanden zijn er mogelijk? Op donderdag 10 december gaan we het met elkaar over deze vraag hebben tijdens de laatste bijeenkomst van het Vastgoedforum Midden-Nederland van 2015.

De bijeenkomst vindt plaats in Hilversum, waar we ondersteund worden door drie zeer interessante sprekers. Bart van de Laag is senior asset manager bij Portaal en zal als eerste spreker een overzicht geven van de veranderingen in corporatieland en de strategie die Portaal daarbij hanteert. Vervolgens gaan we onder begeleiding van Peter Boelhouwer (TU Delft) in gesprek over de uitkomsten van een enquête die het Vastgoedforum onder corporatiebestuurders en gemeenten binnen onze stedendriehoek heeft uitgezet. Hoe gaan zij om met hun nieuwe rol en nieuwe verantwoordelijkheden? Dan is het woord aan de tweede spreker Joris Hoekstra van TU Delft. Hij legt ons uit waar de kansen voor institutionele beleggers in de sociale huursector in Engelse, Franse en Nederlandse markten liggen. Tot slot geeft Boris van der Gijp, directeur Strategie & Research bij Syntrus Achmea Vastgoed, zijn visie op de sociale huurmarkt, nieuwe woonproducten en samenwerkingsverbanden.

Wilt u er donderdag 10 december ook bij zijn? Meld u dan nu snel aan!

Programma


14.30 uur ‐ Inloop met koffie & thee
14.45 uur ‐ Welkom door de voorzitter
15.00 uur ‐ Bart van der Laag (sr. Asset Manager Portaal) over de strategie van Portaal en de veranderingen in corporatieland
15:30 uur ‐ Resultaten enquête onder begeleiding van Peter Boelhouwer - Hoe zien de corporaties hun nieuwe (maatschappelijke) rol in het huursegment en stedelijke vernieuwing? En hoe hebben gemeenten hierop gereageerd?
16.15 uur ‐ Joris Hoekstra (TU Delft) over de kansen voor institutionele beleggingen in de sociale huursector
16.45 uur ‐ Boris van der Gijp (Directeur Strategie & Research Syntrus Achmea Vastgoed) over nieuwe kansen, woonproducten en samenwerkingsmodellen
17.15 uur ‐ Vragen en discussie onder begeleiding van Peter Boelhouwer
17.45 uur ‐ Borrel

Locatie



Burgerzaal Gemeentehuis Hilversum - Dudokpark 1

Voorwaarden



 

Foto's




















Verslag



Beleggen in de huursector: de kansen liggen voor het oprapen

Donderdag 10 december 2015 kwamen de deelnemers van het Vastgoedforum Midden-Nederland bij elkaar in het gemeentehuis van Hilversum voor een inspirerende bijeenkomst over de huurmarkt. Een veelbesproken en actueel thema, want de beschikbaarheid en betaalbaarheid van (sociale) huurwoningen staat nogal onder druk. Veranderingen in de corporatiesector hebben ertoe geleid dat de mogelijkheden zijn ingeperkt. Corporaties gaan terug naar hun kerntaak. Maar er is ook goed nieuws: de economie trekt aan en de kansen voor beleggers in deze markt nemen toe.


Portaal zet in op renovatie en kostenreductie
Na een korte inleiding van dagvoorzitter Peter Boelhouwer beet Bart van der Laag, sr. Assetmanager bij woningcorporatie Portaal bijt in Hilversum het spits af. Hij schetst in pakweg twintig minuten wat ontwikkelingen als de nieuwe Woningwet, demografische verschuivingen en trends op de woningmarkt betekenen voor hen als corporatie. ‘We zien een grotere differentiatie onder onze huurders. In sommige steden treedt vergrijzing op, in andere steden juist verjonging. Inkomens zijn daarnaast beweeglijker geworden.’
Ondertussen hebben corporaties te maken met nieuwe regelingen vanuit Den Haag. Kosten moeten worden teruggedrongen, mede door de verhuurdersheffing. Daarnaast staat de nieuwe Woningwet het niet meer toe dat er wordt ontwikkeld in huurwoningen boven de 700 euro of in koopwoningen, tenzij de markt het laat afweten. En dat doet Portaal dus ook niet meer. ‘De investeringen zijn met ongeveer 50 procent teruggedrongen, waarvan een groot deel is gereserveerd voor renovatie. We investeren bijna alleen nog in woningen voor mensen met een inkomen onder de 34.000 euro per jaar en kleinere woningen die levensloopbestendig zijn. Daarnaast is er geld voor het verbeteren van de energieprestatie.’

Het terugdringen van scheefwoners is een uitdaging. Van der Laag: ‘Zo’n 305.000 mensen wonen in een sociale huurwoning met een inkomen boven de 43.000 euro. In kwantiteit zou dit betekenen dat er helemaal geen tekort aan huurwoningen is als alle scheefwoners zouden verhuizen. Maar er speelt nog een andere probleem. Het woonproduct waar het om gaat, sluit niet aan op de behoefte. En sterk fluctuerende inkomens maken dat doorstroming erg ingewikkeld is.’
De grote vraag voor Portaal is hoe de markt hierop gaat anticiperen. Is er een rol weggelegd voor de belegger in de sociale huurmarkt? Welke partij gaat ontwikkelen in de achterstandswijken nu differentiatie geen kerntaak meer is? En wie vult het ontstane gat in de woningmarkt voor middeninkomens?

Geen stadsvernieuwing door corporaties, maar wie wel?
Na een korte discussie presenteerde Peter Boelhouwer de enquête-uitkomsten. Het Vastgoedforum Midden-Nederland zette dit najaar een vragenlijst uit onder 17 corporaties over hun nieuwe rol. Een drietal gemeenten reageerde op de uitkomsten. Het bracht een aantal opmerkelijke zaken aan het licht. Opvallend is dat 77 procent van de corporaties niet verwacht de komende jaren te gaan investeren in stadsvernieuwing, terwijl de gemeente denkt dat de corporatie dit wél zal gaan doen. Daarnaast verwachten gemeenten het probleem omtrent huisvesting van vluchtelingen op te lossen in samenwerking met de corporatie, terwijl de corporatie dit in de meeste gevallen ziet als een probleem van de gemeente. Resultaten die uitnodigen tot een vervolggesprek tussen beide partijen.

Als particulier beleggen in een huurwoning is niet aantrekkelijk
Vervolgens is het woord aan Joris Hoekstra, onderzoeker binnen het Comparitive Housing Research Expertise Center van de TU Delft. Hij vergeleek de particuliere huursectoren in Engeland en Frankrijk en trok daaruit lessen voor ons Nederlandse systeem. Met name in Engeland heeft de ontwikkeling van de particuliere huursector een vlucht genomen. In de afgelopen 20 jaar verdubbelde deze zichzelf in volume. Hoe dat kan? ‘De buy-to-let-markt speelt hierin een grote rol. Deze markt maakt het voor particulieren mogelijk een tweede huis te kopen en de verhuren. Hiervoor worden speciale hypotheken verstrekt door banken. Daarnaast kunnen huurders bij betalingsachterstanden binnen één maand uit hun woning worden gezet zodat die weer kan worden verkocht. Deze aantrekkelijke regelingen maken het voor particulieren interessant hierin te beleggen en geld te sparen voor bijvoorbeeld hun oude dag, want de pensioenen zijn flink versoberd.’ 
In Frankrijk is de particuliere huursector voor maar liefst 95 procent in handen van particuliere huishoudens door de vele belastingvoordelen die dit oplevert. Investeringen in de tweede woning mogen van het inkomen worden afgetrokken tot een bedrag van 10.700 euro boven op de inkomsten. Hieropvolgend hebben marktpartijen totaalpakketten samengesteld die particulieren volledig ontzorgen in deze investering, van koop tot aan huurinning. Hoekstra: ‘Ook voor Nederland liggen in deze richting kansen. We kunnen de mogelijkheden vergroten door belastingvoordelen te bieden aan individuele huishoudens die een tweede woning willen kopen om te verhuren. Deze huishoudens worden nu belast in box 3. Maar het een beetje aantrekkelijk!’

Syntrus Achmea investeert in achterstandswijken en openbare ruimte
Boris van der Gijp, directeur Strategy & Research bij Syntrus Achmea, geeft de laatste presentatie. Hoe kijkt de vastgoedbelegger aan tegen investeren in de huursector? Daar is Van der Gijp duidelijk over: ‘De economie trekt aan en er is weer geld. Mensen willen weer geld beleggen en de risicokaders worden verbreed. Wij willen graag in het gat springen dat corporaties moeten laten vallen. We investeren niet alleen in woningen, maar ook in openbare ruimte en in achterstandswijken, in samenwerking met gemeenten en corporaties. Waarom? Omdat het een positieve bijdrage levert aan de waardeontwikkeling van je eigen vastgoed. Je zit zelf aan de knoppen. En daarnaast: we kopen objecten op bijvoorbeeld de Wallen waar slechts 2,5 procent rendement op zit, en van elke euro die we investeren krijgen we drie euro terug op andere ontwikkellocaties in de stad.’
Het beeld dat wordt geschetst biedt perspectief, al hebben ook de beleggers te maken met verhuurdersheffing. Bijgestaan door corporaties is er op dit moment een lobby gaande die hen moet vrijstellen, zodat investeren in huurwoningen nog aantrekkelijker wordt voor de institutionele beleggers.
Met deze positieve boodschap en een gezellige borrel waar nog even door wordt gediscussieerd sluiten we de laatste bijeenkomst van het Vastgoedforum Midden-Nederland van dit jaar af. Fijne feestdagen en tot in 2016!

Advies- en Ingenieursbureaus

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Bureau Stedelijke Planning BV

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


ONB architecten en adviseurs

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Strabo

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


svp architectuur en stedenbouw

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


W4Y

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Dura Vermeer Bouw Hengelo BV

Branche: Bouwbedrijven


Heijmans

Branche: Bouwbedrijven


Vastbouw

Branche: Bouwbedrijven


amersfoort

Branche: Gemeenten


Gemeente Soest

Branche: Gemeenten


Provincie Utrecht

Branche: Overige


Aalberts Ontwikkeling

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


ABC

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


AM RED

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Ter Steege

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars