In gesprek met Victor Schaap

Geweldig nieuws!: Met Victor Schaap (Deputy Directeur Housing Market van het Ministerie van BZK) hebben wij weer een fantastische, inspirerende spreker bereid gevonden om met u in gesprek te gaan. Tijdens het eerstvolgende KennisCafé op woensdagmiddag 25 november, gaat Victor Schaap graag met u het gesprek aan over ‘de verschuivingen op de woningmarkt en alle gevolgen van dien!’
Maak dus snel uw agenda leeg van 15.30 tot ongeveer 16.30 á 17.00 uur.

Programma


Inloop vanaf 15.00 uur
aanvang om 15.30 uur
Aansluitend om 17.00 uur een borrel

Locatie



Stadskantoor Utrecht
Stadsplateau 1
3521 AZ Utrecht

Voorwaarden



 

Foto's




















Verslag



Victor Schaap heeft boodschap voor corporaties:

‘Bouw voor het middensegment’

Er is veel aan de hand op de woningmarkt. Veranderende regelgeving voor corporaties, behoefte aan woningen die passen bij de nieuwe wensen en eisen van doelgroepen en de meest actuele uitdaging: de asielzoekersstroom. Victor Schaap houdt zich daar als Deputy Directeur Housing Market van het ministerie van BZK dagelijks mee bezig. Op de bijeenkomst van het Vastgoedforum Midden-Nederland sprak hij op het Utrechtse Stadskantoor over ‘hardcore huisvesting’. En daar is nog wel wat werk te verrichten.

Woningwet
Op 17 maart 2015 werd de Woningwet unaniem aangenomen door de Nederlandse politiek. Een broodnodige verandering in het corporatiebestel werd hiermee van kracht en is het eerste teken van succes voor een markt die het de laatste jaren zwaar te verduren had. ‘Want,’ zo stelt Schaap, ‘corporaties zijn al jaren een oneigenlijke concurrent op de woningmarkt. Jaren bouwden ze met onrendabele toppen te dure koop- en huurhuizen. Bij de koop namen corporaties vaak het risico om te starten met de bouw als maar 50% op papier verkocht was, waar beleggers zich dat pas bij 70% kunnen veroorloven.’

Ondertussen hadden corporaties geen groot succes met die strategie. ‘Veel instanties boekten grote verliezen af over de onrendabele toppen en in het midden van die tocht passeerde nog een aantal schandalen de revue. Het derivatendrama bij Vestia, de Maserati van Hubert Möllenkamp van Rochdale en ook het opknappen van de SS Rotterdam kostte net iets meer dan woningcorporatie Woonbron van tevoren inschatte’, aldus Schaap.

DAEB of niet-DAEB
De incidenten vormden het laatste duwtje voor een versnelde invoering van de nieuwe Woningwet waarin DAEB (diensten van algemeen economisch belang) en niet-DAEB de nieuwe toverwoorden zijn. Het nieuwe onderscheid komt erop neer dat corporaties worden gesplitst in twee bedrijfsonderdelen:

• DAEB-tak voor de niet-commerciële kerntaak
• Niet-DAEB-tak en/of dochter voor overige werkzaamheden

De niet-DAEB-tak is er voor het ontwikkelen van koopwoningen, duurdere geliberaliseerde woningen en commercieel vastgoed zoals kantoren of winkels. De commerciële tak neemt nu risico’s die niet kunnen terugslaan op de basistaak van corporatiesectoren. Het doel: gelijkere speelvelden met marktpartijen en ook geen dreigende faillissementen meer door verkeerde beleggingen.

Scheefwonen
‘En dat is ook wel nodig’, stelt Schaap. ‘In Nederland hebben we geen marktwerking van enige betekenis.’ Scheefwonen is daar een groot issue. ‘Voor een sociale huurwoning van 100 m2 betaalt een huishouden ongeveer 450 euro. In de vrije sector is de prijs voor hetzelfde aantal vierkante meters het dubbele.’ Voor Schaap is dit het grote probleem van de Nederlandse corporatiesector. ‘Er zijn geen huurwoningen meer voor het middensegment en daardoor blijven mensen die voldoende verdienen krampachtig in een sociale huurwoning zitten. Die gaan daar nooit meer weg.’

Maar de nieuwe scheiding biedt kansen. 1 op de 3 Nederlandse woningen is een sociale huurwoning, terwijl 40% van de corporatiewoningen onder de 710 euro bij vrijkomen boven de 710 euro zou liggen en is dus eigenlijk niet gelabeld zou moeten zijn als sociale huurwoning. De Woningwet bepaalt dat 90% van het woonbestand van de corporaties gevuld moet zijn door mensen die binnen de sociale huurwoningklasse vallen (met een inkomen van maximaal 38.000 euro per jaar).

Nieuwe rol
Schaap: ‘Corporaties moeten nu heel goed gaan nadenken waar ze voor willen staan. De Amsterdamse woningcorporatie Ymere pakt bijvoorbeeld heel mooi die lege ruimte voor het middensegment. Die nemen niet-DAEB als kerntaak en willen zich richten op de middenklasse, dus de woningen tussen 710 en 900 euro. Vanuit de Rijksoverheid juichen wij die ontwikkeling toe. De marktverstoring is nog niet weg en zal nog niet weggaan, maar het zijn stappen in de goede richting. Ook de Markttoets voor nieuwbouwprojecten van corporaties draag hieraan bij. Bij nieuwbouwprojecten krijgen ook beleggers de kans om het tegen dezelfde condities te realiseren.’

Geen paradijs
Tijdens de bijeenkomst gaat Schaap ook nog in op de toestroom van asielzoekers. ‘Elke maand komen er 8.000 statushouders bij en we verwachten dat die stroom de komende 10 jaar nog blijft aanhouden, maar het blijft erg lastig voor ons om dat in te schatten. Het kunnen er ook ineens 200.000 per jaar meer zijn dan verwacht.’ Een boodschap die de politiek breed uitdraagt is die van soberheid. ‘Het is hier geen paradijs en statushouders krijgen dan ook niet voldoende geld om een sociale huurwoning te bekostigen. Er blijft ongeveer 112 euro over voor alleenstaanden die een kamer willen huren, en dan wordt het heel lastig om een businesscase te maken.’

Maar het is niet onmogelijk, stelt Schaap. ‘Het studentencomplex aan de Archimedeslaan is het bewijs dat een businesscase met kamers van 112 euro te maken is. Ook is er een speciale subsidieregeling in het leven geroepen voor het realiseren van kamers voor alleenstaande statushouders. Maar hoe je het ook went of keert, we vangen enkel de eerste golf hiermee op. We moesten al waanzinnig veel bijbouwen in de grote steden en dit probleem wordt alleen maar groter. Totdat we een quotum stellen en gericht kunnen plannen, blijft het dweilen met de kraan open. Maar vergeet ook niet dat we straks 40.000 werkenden nodig hebben om de arbeidsmarkt op peil te houden. Dan kunnen de statushouders een zegen worden.’

Buitenland
Gaat het dan allemaal zo slecht in Nederland? ‘Nee hoor,’ zegt Schaap, ‘in het buitenland kijken ze vol bewondering naar het stelsel dat wij hebben. Praktisch iedereen kan hier een woning betalen door het vangnet van de corporaties. Het systeem is goed, we zijn alleen een beetje van zijn koers afgedwaald. Die koers zijn we nu weer aan het herijken en dat kost tijd.’

Advies- en Ingenieursbureaus

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


ag NOVA architecten

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Inbo Bouwkunde

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Rabobank

Branche: Banken


Bouwbedrijven

Branche: Bouwbedrijven


gemeente amersfoort

Branche: Gemeenten


Gemeente Soest

Branche: Gemeenten


Gemeente Utrecht

Branche: Gemeenten


Gemeenten

Branche: Gemeenten


Mvgm Bedrijfshuisvesting

Branche: Makelaars


Elba-Rec

Branche: Overige


FAME Groep B.V.

Branche: Overige


FAME Planontwikkeling

Branche: Overige


AM RED

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


BPD

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Schipper Bosch facility services

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Vastbouw

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Portaal

Branche: Woningcorporaties