Vastgoedkansen zorgbestendigheid huidige woningvoorraad

Vastgoedkansen bij de zorgbestendigheid van de huidige woningvoorraad

Het jaar 2014 is vol energie begonnen. Niet in de laatste plaats door de positieve houding ten aanzien van de markt, maar vooral door gebeurtenissen rondom het eerste thema van het Vastgoedforum Midden-Nederland: de zorgbestendigheid van ons vastgoed binnen de stedendriehoek Amersfoort-Hilversum-Utrecht. Verschillende onderzoeksresultaten en adviesrapporten rondom dit onderwerp zijn eind vorig jaar en begin dit jaar verschenen. Kortom, het onderwerp is HOT en biedt kansen!

Voorop staat dat de nieuwe wetgeving rondom zorg versus de gevolgen die dat heeft op het gebied van wonen kansen gaat bieden. De Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur (Rli) heeft hiertoe alvast een voorzet gedaan met haar advies aan minister Blok in het kader van ‘Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn’. Uiteraard zijn zij ook aanwezig tijdens onze bijeenkomst met een presentatie en als lid van het discussiepanel.

Het advies van Rli valt samen met de resultaten van het onderzoek waarvoor het Vastgoedforum Midden-Nederland opdracht heeft gegeven. Een onderzoek naar de zorgbestendigheid van de woningen binnen onze driehoek: welke gevolgen heeft dat in het kader van de nieuwe wetgeving? Maar vooral: welke kansen biedt dat voor ons? Wij kunnen alvast verklappen… die kansen zijn er!

Programma


14.00 uur Ontvangst/inloop
14.30 uur Opening door dagvoorzitter Gertjan te Hoonte (Twynstra Gudde)
14.40 uur Presentatie Rli in het kader van het advies ‘Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn’
15.10 uur Presentatie resultaten onderzoek door studenten Hogeschool Utrecht
15.30 uur Paneldiscussie geleid door dagvoorzitter met vertegenwoordiging van overheid, thuiszorg, woningbouwcorporaties, ontwikkelaar en Rli
16.15 uur Korte pauze
16.30 uur Werksessies (in groepen)
17.15 uur Presentatie werksessies
17.45 uur Borrel

Locatie



Landgoed Zonnestraal

Loosdrechtse Bos 17, 1213 RH, Hilversum
Kijk onder het kopje ‘ligging’ om uw route te plannen http://bit.ly/1iaoRtj

Voorwaarden




Foto's










Verslag



Bijeenkomst Vastgoedforum Midden-Nederland, 27 februari 2014
Transformatie woningvoorraad – denk aan de gebruiker!

Door beoogde wetswijzigingen blijven ouderen vanaf 1 januari 2015 langer thuis wonen. Hierdoor zal binnen ZZP 1 t/m 4 veel meer zorg aan huis worden geleverd. Een enorme uitdaging voor de vastgoedmarkt, want is onze huidige woningvoorraad wel geschikt voor deze transformatie? Rondom die vraag organiseerde het Vastgoedforum Midden-Nederland 27 maart 2014 een bijeenkomst op Landgoed Zonnestraal in Hilversum.

De bijeenkomst werd georganiseerd naar aanleiding van een onderzoek dat het Vastgoedforum Midden-Nederland heeft laten uitvoeren door studenten van de Hogeschool Utrecht. Onderwerp: de zorgbestendigheid van de woningvoorraad in de stedendriehoek Hilversum-Amersfoort-Utrecht. Over hetzelfde thema publiceerde de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) onlangs het advies “Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn”. Een mooie aanleiding om ook Pieter Hooimeijer, lid van de Rli, een toelichting te laten geven. Hooimeijer schetste in het prachtig gerestaureerde sanatorium van Landgoed Zonnestraal allereerst de omvang van de uitdaging. Deze is het grootst in groeikernen, aangezien daar nu nog relatief weinig ouderen wonen en de vergrijzing dus harder zal toeslaan. Daarnaast sprak hij hardop zijn bedenkingen uit over het beleid van Martin van Rijn. Zo stelt de staatssecretaris een versnelling voor, maar dat moet je volgens Hooimeijer nu vooral níét doen: “De babyboomgeneratie is nog geen 75, je wilt nu geen zaken afbreken die we straks wellicht weer nodig hebben.”
Ook had Hooimeijer een aantal adviezen voor de verschillende overheden. Aan het Rijk: denk aan de lange termijn en onderzoek mogelijkheden om samen te werken in de zogenoemde “plakranden”. En aan de (aanwezige) gemeenten: “Wij merken dat de oplossing vaak lokaal wordt gezocht, maar onze ervaring is dat die meer ligt in de samenwerking tússen gemeenten.”

De heer Van Velzen blijft thuis wonen
Vervolgens was het de beurt aan Philip Deurvorst en Hugo Hengeveld, studenten Facility management en Commerciële economie aan de Hogeschool Utrecht om hun onderzoeksrapport te presenteren. Zij onderzochten samen met Si-Mohamed El M’Barki de voorraad van zorgbestendige woningen in de stedendriehoek Hilversum-Utrecht-Amersfoort. De uitkomst van het onderzoek – een eerste verkenning – stelt niet teleur; vrijwel elk type woning, ongeacht het bouwjaar, is geschikt te maken voor zorg aan huis. Wel zijn de verschillen per situatie groot. Om die reden hebben de studenten Commerciële Economie en Facility Management aan de Hogeschool Utrecht een ijkpersoon, de heer Van Velzen, gecreëerd. Hierbij is uitgegaan van de duurste optie: Van Velzen valt in ZZP 4 en woont in een “lastige” woning uit 1932 welke relatief duur is om te transformeren.
Door ingrepen als het verbreden van deuren, het plaatsen van beugels, het installeren van een tillift, een uitbouw aan de badkamer, het aanbrengen van antislip et cetera komen de totale berekende transformatiekosten op € 25.040,-. Inclusief een jaar zorg aan huis (ZZP 4) kost het eerste jaar € 68.001,-, oftewel € 17.810,- meer dan ZZP 4-zorg in een zorginstelling. Maar doordat in de daaropvolgende jaren enkel nog de zorgkosten worden betaald, wordt vanaf het vierde jaar geld bespaard – de transformatiekosten meegerekend. In andere gevallen (zoals woningen van een later bouwjaar en lagere ZZP’s) komt dat omslagpunt al eerder.
Wat nog wel om verdere uitwerking vraagt: door de splitsing van wonen en zorg zit de investering in de woning en het financieel gewin in de zorg. Er zullen daarom goede afspraken moeten worden gemaakt om het financieel haalbaar te maken.
Naast dit soort voorbeeldberekeningen wordt in het onderzoek de omvang van de woningvoorraad in de stedendriehoek weergegeven, wordt ingegaan op de afzonderlijke kosten per transformatie-ingreep en wordt de achtergrond van het vraagstuk geschetst.

Paneldiscussie: denk niet alleen fysiek
Het derde onderdeel van de middag bestond uit een discussie – geleid door dagvoorzitter Gertjan te Hoonte (Twynstra Gudde) over dit onderwerp door een panel van zeven deskundigen: wijkverpleegsters Jikke Hammenga en Jolanda van Halm (Beweging 3.0), Bert Nauta (De Alliantie), Adriaan Sleeuwenhoek (gemeente Amersfoort), Inge Huiskers (gemeente Hilversum), Bart van der Laag (Portaal) en Pieter Hooimeijer (Rli). Waarbij wijkverpleegster Van Halm aftrapte met de stelling dat vooral niet aan de mening van de ouderen zelf moet worden voorbijgegaan: “Heel leuk en aardig, het vervangen van hoogpolig tapijt door een gladde vloer, maar wat als de bewoner dat zelf niet wil?” Zij merkt in haar praktijk dat bewoners vooral zoeken naar praktische oplossingen in plaats van een (grote) verbouwing aan te gaan, en dat het vooral zaak is dat wijkverplegers hun werk binnen de regels kunnen uitoefenen. Nauta van De Alliantie sloot zich aan bij de mening dat er niet alleen fysiek moet worden gekeken: “Het gaat om meer aspecten, zoals locatie en netwerk in verband met mogelijke vereenzaming van ouderen.” Ook Van der Laag van Portaal kon zich in Van Halms stelling vinden: “Wij hadden een zogenaamd pluspakket voor mensen vanaf 75 jaar bedacht, maar bij toetsing bleken wij helemaal niet in de behoeften te voorzien. Onze les is dat we niet vóór de mensen moeten denken, maar moeten aanvoelen wat ze zelf willen en welke concepten daarbij horen.”

Huiskers stipte vervolgens aan dat de gemeente Hilversum lang niet zo’n groot vastgoedprobleem heeft als vaak wordt geschat: “Sterker nog, wij hebben zelfs een fors overschat aan zorggeschikt vastgoed, alleen zitten er vaak de verkeerde mensen in. Daar moeten we een oplossing voor zien te vinden.” Waarna Hooimeijer een andere discussie startte: wat is voor rekening van het individu en wat voor de samenleving? “Simpel voorbeeld: moeten aangebrachte beugels in de woning door de gemeente worden betaald? Dat vind ik merkwaardig, de aanvraag is vaak duurder dan de beugel zelf. Leg gewoon standaard wat beugels in de auto, doe niet te moeilijk.” Huiskers voegde daaraantoe dat gemeenten voor flinke bezuinigingen staan en daardoor absoluut dit soort keuzes gemaakt moet worden. “Mensen zullen steeds meer zelf moeten doen, keuzes op basis van prijs zullen een steeds grotere rol gaan spelen.” Sleeuwenhoek sloot zich daarbij aan: “Wij zijn binnen de gemeente Amersfoort sinds een jaar bezig met het scheiden van wonen en zorg en merken uit ervaring dat die duurdere jaren-dertig-woningen erg populair zijn. Prima als je daar wilt blijven wonen, maar besef je dan wel dat steeds meer zelf betaald zal moeten worden. Het is je eigen keuze.”

Werksessie: transformeer een woning
Kortom: volop input voor de aanwezigen – met onder meer vertegenwoordigers van gemeenten, corporaties, vastgoed- en zorgpartijen en adviesbureaus – om de werksessie mee in te gaan. Opdracht: teken op plattegronden van verschillende soorten woningen mogelijke aanpassingen om ze zorggeschikt te maken. De resultaten kwamen in grote mate overeen met die van het onderzoek. Zo bleken met name nieuwere woningen veel eenvoudiger – en dus goedkoper – te transformeren, soms hoefde er zelfs nauwelijks iets veranderd te worden. Bij de oudere woningen bleken de beoogde aanpassingen ingrijpender, zoals de toevoeging van een lift en uitbouw.
Naar beproefd recept werd de middag uitgesloten met een goede netwerkborrel waarbij nog lang en bevlogen werd nagepraat over de interessante uitdaging waarvoor we met zijn allen staan. Tot de volgende keer!

Grontmij

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Inbo BV

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


SVP architectuur en styedenbouw

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Twynstra Gudde

Branche: Advies- en Ingenieursbureaus


Dura Vermeer Bouw Hengelo

Branche: Bouwbedrijven


Vastbouw

Branche: Bouwbedrijven


Gemeente Utrecht

Branche: Gemeenten


MVGM Bedrijfshuisvesting

Branche: Makelaars


Compact Real Estate Services

Branche: Management en Beheer


Bosselaar & Strengers Advocaten

Branche: Overige


SVP Architectuur en Stedenbouw

Branche: Overige


ABC Vastgoed

Branche: Project- en vastgoedontwikkelaars


Elba Media

Branche: Uitgeverij


Waterschap Vallei Veluwe

Branche: Waterschappen


SPF

Branche: Zorginstellingen en Beleggers


UMC Utrecht

Branche: Zorginstellingen en Beleggers